La familia Guerrero, que construye más de 1200 apartamentos en zonas exclusivas, ha incrementado sus ingresos en los últimos cinco años. Lo ha hecho bajo el amparo del Gobierno de Nayib Bukele, que le ha permitido construir sin presentar estudios de impacto ambiental en proyectos que tocan zonas de recarga hídrica o están en áreas de conservación. Los Guerrero, más conocidos por ser los dueños del hotel Cardedeu, en el lago de Coatepeque y en el centro de San Salvador, son proveedores del Estado y también han recibido préstamos por 7.1 millones del Banco Hipotecario. Uno de los edificios que construyen actualmente está en un terreno de Nuevo Cuscatlán que compraron a una empresa vinculada a Bukele.
Ilustración FACTUM/Mariana Matal
Una mole gris se levanta frente al mar mientras decenas de trabajadores se mueven en la estructura a medio hacer. Se oyen máquinas taladrando, golpes contra el concreto y gritos con instrucciones. Este será el complejo habitacional privado Oceana, frente al mar Pacífico, y tendrá 61 apartamentos. A unos 2 mil metros, en el kilómetro 65.5, está otro proyecto nuevo: Laguna Beach: un exclusivo complejo habitacional privado con 18 apartamentos. A ambos proyectos los une un apellido: Guerrero.
Oceana y Laguna Beach son dos de los 15 proyectos que las empresas de la familia Guerrero han desarrollado en los últimos seis años en distintas zonas del país, pero principalmente en Nuevo Cuscatlán y La Libertad. Sus balances financieros muestran la bonanza de sus proyectos y activos financieros en el último lustro, en el período legal de Nayib Bukele.
Este consorcio empresarial ha gozado de la confianza del Gobierno de Bukele. En los últimos seis años, tres de las empresas de Los Guerrero solicitaron la viabilidad ambiental de 10 proyectos: en cinco de ellos el Gobierno no les solicitó estudios de impacto ambiental, pese a que están en zonas de recarga hídrica, o en áreas de conservación. Algunas de estas empresas, incluso, planean construir más estructuras de las aprobadas por el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales (MARN). Además, el Gobierno les ha concedido incentivos financieros: al menos dos de estas compañías se beneficiaron de préstamos blandos de bancos estatales, para los cuales no cumplían las condiciones. Varias instituciones del Gobierno son sus clientes en proyectos inmobiliarios, como el Century Tower donde se alojan oficinas gubernamentales.
Carlos Alberto Guerrero Contreras es un empresario de bajo perfil público, aunque se desempeña como administrador único propietario y representante legal de al menos cuatro empresas del consorcio. Si bien la atención pública sobre su actividad empresarial se ha centrado en los proyectos del Lago de Coatepeque, donde tiene el conocido hotel Cardedeu, sus empresas han desarrollado, o mantienen en proceso, proyectos que implican la construcción de más de 1,200 unidades habitacionales en zonas exclusivas en La Libertad, San Salvador y La Paz.

Familia de constructores: al centro Carlos José Guerrero Zelaya, patriarca de la familia y fundador de la empresa Inmuebles, en la década de los sesenta. A su izquierda, los hermanos Carlos Alberto y Carlos José. Foto: Facebook
Grupo Red y Desarrollo Inmobiliario, Corporación Polaris, Cardedeu, Inmueblesal e Inmuebles son las empresas que la familia tiene en el rubro de desarrollo inmobiliario. Y, pese a que la bonanza se nota más en los últimos cinco años, los negocios entre Los Guerrero y el círculo del presidente datan de mucho antes: construyen 520 apartamentos de lujo en un terreno en Nuevo Cuscatlán que le compraron a una empresa vinculada al presidente Bukele y al presidente de la Asamblea Legislativa, Ernesto Castro.
Menos tierra, menos árboles, menos agua
Los proyectos que desarrollan las empresas de la familia Guerrero, cuyos apartamentos se ofertan a más de $100 mil, tienen potenciales impactos ambientales de consideración: los ha descrito el mismo Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales (MARN) en las resoluciones en las que les otorgó viabilidad a las construcciones y en algunos estudios de impacto ambiental (EIA). Algunos de estos impactos están relacionados con estar ubicados en zonas de recarga hídrica.
Revista Factum encontró documentación en el Sistema de Evaluación Ambiental (SEA) del MARN de 16 proyectos relacionados a las empresas de la familia Guerrero. 13 recibieron una resolución de viabilidad, de dos no hay documentos disponibles y uno fue abandonado por el titular en el proceso. De los 13 autorizados como viables, ocho están ubicados en zonas de recarga hídrica.
Esos ocho proyectos, en distintas fases de desarrollo, fueron inscritos bajo los siguientes nombres: Torre Las Américas; Condominio Portal Citalá; Park City Zaragoza; Arenera Cangrejera, Condominio Altivo, Condominio Alturas 900 y La Estación; y Cardedeu Apartotel Frontlake.
La revisión de dicha documentación incluyó las resoluciones ambientales de viabilidad, la ubicación geográfica de los proyectos; los Estudios de Impacto Ambiental y auditorías ambientales. Todos los documentos pueden ser consultados.

Fachada de Laguna Beach en playa Costa del Sol, departamento de La Paz. Foto: Gerson Nájera
Corporación Polaris no tuvo que presentar un estudio de impacto ambiental para construir el condominio Laguna Beach, en la Costa del Sol. La resolución NFA1092-2021 del 11 de enero de 2022, con la que MARN avaló la viabilidad del proyecto, desglosa que no había vegetación en la zona que sería afectada; y le otorgó la categoría de impacto “leve”, es decir, el valor intermedio, según el documento de Categorización de Obras o Proyectos de Medio Ambiente.
Laguna Beach se ganó un sello de viabilidad, pese a que el mismo MARN identifica la zona como susceptible a inundaciones por estar frente al mar; y pese a que forma parte de un área de conservación, de un Área Natural Protegida y de un sitio Ramsar (humedal de importancia internacional), por la presencia a menos de 300 metros de parte del Estero de Jaltepeque.

Detalle de parte de la resolución de viabilidad ambiental NFA1092-2021 otorgada por el MARN al proyecto Laguna Beach, desarrollado por la empresa Corporación Polaris, que reseña datos del Visualizador Geográfico de Evaluación Ambiental (VIGEA). En el Registro de la Propiedad quedó inscrito el cambio de régimen del terreno, en mayo de 2022, a “pisos y apartamentos”.
El MARN, en cambio, determinó que Oceana, desarrollado por Inmueblesal e Itat, una sociedad de Los Guerrero en alianza con otra empresa, sí debía presentar un estudio de impacto ambiental, luego de ser categorizado como un proyecto con un impacto de moderado a alto. Una resolución de julio de 2020 detalla el estudio y su categorización.
La distancia entre ambas construcciones es corta, pero, según los datos de evaluación ambiental, Oceana no está dentro del área de conservación del Estero de Jaltepeque. El proyecto supone la impermeabilización de 10,500 metros cuadrados de suelo, o sea la cobertura de cemento e imposibilidad de infiltración de agua lluvia; y la tala de 70 árboles, aunque de poca envergadura, según el EIA.
Inmueblesal, según ese documento, peleaba por ejecutar el proyecto desde el año 2014, pero fue hasta los años 2018 y 2019 que logró obtener las autorizaciones finales de la municipalidad y del MARN. El EIA añade que la alcaldía de San Luis La Herradura calificó la zona como “habitacional de densidad alta”, pero esa viñeta no ha implicado la existencia de un plan básico de una zona urbana de parte de la municipalidad: cañerías de agua potable y de aguas negras.
Oceana y Laguna Beach, así como decenas de ranchos y quintas de lujo de la Costa del Sol, dependen de la extracción de agua de pozos para abastecerse. Ambos proyectos, según los documentos oficiales, se comprometieron a la construcción de plantas de tratamiento de aguas negras y grises que, en el caso de Oceana, especifica que serán usadas para regadío una vez tratadas.
La construcción del edificio de apartamentos Oceana, así como otras infraestructuras más en la zona, ha sido posible debido al cambio de criterio de la Oficina de Planificación y Gestión del Territorio de la región La Paz (OPLAGEST), que en 2015 decidió eliminar la prohibición de construcción de estructuras que sobrepasaran los tres niveles de altura, siempre y cuando se comprometieran a mantener jardines.

Vista aérea de Oceana, en playa Costa del Sol, departamento de La Paz. Foto: Gerson Nájera
Y si bien ambos, Oceana y Laguna Beach, comparten los mismos desafíos de la zona, como ser altamente susceptibles a inundaciones o falta de servicio de aguas residuales; en el caso de Oceana, al tratarse de una estructura vertical y mucho más pesada, el estudio de suelos determinó que para garantizar la estabilidad eran necesarios la construcción de pilotes de concreto de al menos 12 metros arena dentro.
Esta revista solicitó entrevistas con miembros de la familia Guerrero, así como con el Ministerio de Medio Ambiente y otros involucrados. Ninguno contestó a dichas solicitudes. También se envió una carta al consorcio con preguntas sobre los diferentes proyectos, pero tampoco se obtuvo una respuesta.
Los negocios con el círculo de Bukele
Corporación Polaris construye actualmente Park City, en un terreno en Nuevo Cuscatlán que compró por $1.2 millones a una sociedad vinculada al presidente Nayib Bukele y al presidente de la Asamblea Legislativa, Ernesto Castro Aldana. Se trata de cuatro edificios con 520 apartamentos, cuyos precios van desde los $132 mil.
El proyecto estima la impermeabilización de 12,401 metros cuadrados de suelo; y la tala de 293 árboles, doce de los cuales corresponden a especies amenazadas o en peligro de extinción en el país. Parte de este se construirá sobre una zona de máxima protección y su desarrollo, según los documentos del proyecto, implica mover el eje de una quebrada, ubicada a menos de 50 metros de la construcción. Pese a esto, el MARN calificó el proyecto con un impacto ambiental potencialmente “leve”; lo que habilitó a la empresa a no presentar un Estudio de Impacto Ambiental.
Según el documento “Zonificación ambiental y usos de suelo para el municipio de Nuevo Cuscatlán” del MARN, las zonas de máxima protección en este municipio son “en donde se deberá conservar la cobertura forestal, tanto de bosques como de agro ecosistemas, principalmente para la protección del recurso suelo, mantenimiento de recarga hídrica y reducción de riesgo”.
Aunque la construcción se desarrolla en Nuevo Cuscatlán; Polaris planifica abastecer de agua a los futuros inquilinos con recursos provenientes de Antiguo Cuscatlán.

En esta zona se ubica la Finca Florencia, en Nuevo Cuscatlán, La Libertad, donde Los Guerrero construyen edificios con 520 apartamentos. Foto: Gerson Nájera
Polaris compró el terreno el 20 de septiembre de 2022 a Mov-I, S.A de C.V., una empresa administrada en distintos períodos por Ernesto Castro Aldana. Otras investigaciones periodísticas relacionan a la empresa con el presidente Nayib Bukele, ya que esta incluso le pagó su tarjeta de crédito en el pasado.
Mov-I fue constituída en 2011, con una finalidad amplia: desde producción y distribución de videofilmes, hasta la compra y venta de inmuebles. Entre sus accionistas fundadores está la titular de la Dirección Nacional de Obras Municipales y exdesignada presidencial, Claudia Juana Rodríguez de Guevara.
Entre 2013 y 2018, Castro Aldana fungió como administrador único propietario. Retomó ese mismo cargo desde el 3 de octubre de 2022, dos semanas después de la compraventa del terreno de Nuevo Cuscatlán. Si bien Castro Aldana no firmó la compraventa, sí fue el responsable del ingreso de los fondos a las cuentas de Mov-I. A este detalle, sin embargo, es difícil seguirle la pista: Mov-I no actualiza sus balances financieros desde el año 2014, violando una exigencia del Código de Comercio, y manteniendo en opacidad cómo genera sus ingresos para comprar y vender terrenos.
Mov-I había adquirido el terreno en septiembre de 2013, por $640,029.25. Esa compraventa fue firmada por el actual titular de la Superintendencia General de Electricidad y Telecomunicaciones (SIGET), Manuel Ernesto Aguilar Flores, quien en ese momento se desempeñaba como representante legal de la empresa.
En febrero de 2015, cuando Castro Aldana era secretario y asesor privado de Bukele, entonces alcalde de Nuevo Cuscatlán, adquirió un préstamo por $200 mil sobre la propiedad con una mujer de la tercera edad del occidente del país. El fiador y codeudor solidario en la operación fue el jefe de Castro Aldana, el presidente Nayib Bukele.
Para el 29 de agosto de 2017, el Registro de Comercio inscribió una anotación preventiva sobre el terreno: se trataba de un crédito para pagar la deuda pendiente. La institución que otorgó el préstamo fue la Caja de Crédito de Sonsonate a favor de Obermet, S.A. de C.V., una de las empresas más reconocidas de la familia Bukele y dedicada a la publicidad. El monto fue de $400 mil.

Detalle del recibo presentado por la cancelación de la hipoteca.
Los documentos mercantiles detallan que Mov-I constituyó una hipoteca abierta sobre la misma propiedad y con la misma entidad crediticia, hasta por $400 mil. Este préstamo quedó registrado oficialmente como cancelado hasta el 7 de diciembre de 2022, es decir, tres meses después que Polaris hubiera comprado el terreno.
En esa misma fecha exacta, según un documento del SEA del MARN, la Alcaldía de Nuevo Cuscatlán aprobó la factibilidad del proyecto respecto a la calificación del lugar, su línea constructiva y plan de drenaje de aguas lluvias. Cinco días después, el 12 de diciembre de 2022, Polaris solicitó al MARN la viabilidad de la construcción.
Revista Factum acudió a la última dirección registrada como oficina de la empresa Mov-I en el Registro de Comercio, en octubre de 2022, un local del centro financiero Sisa, en Santa Tecla. En el local hay otra empresa y no han escuchado de Mov-I.
La buena estrella para el proyecto de Los Guerrero en Nuevo Cuscatlán, o para su desarrollador, no terminó ahí. Según datos del Registro de la Propiedad, con este inmueble Polaris accedió a un crédito hipotecario el 12 de junio de 2023, por $1,450,000, es decir, un monto más alto de lo que pagaron por él. El banco que otorgó el crédito fue el Banco Hipotecario, un banco estatal.
El punto 9 de las Políticas Generales de Crédito del Banco Hipotecario establecen que son “inadmisibles los financiamientos para las siguientes actividades económicas o destinos: a) Proyectos de construcción habitacionales o comerciales para la venta o alquiler, excepto los proyectos autorizados por el Fondo Social para la Vivienda”.
Las Políticas del Hipotecario para el Sector Construcción reiteran que no se financiarán proyectos que no sean de interés social. “No se financiarán centros comerciales, viviendas que no sean de interés social. Así mismo se establece que el precio de venta máximo de las viviendas de interés social es de $28,500”, reseña el documento, que enfatiza que no financiarán proyectos cuyas viviendas superen ese valor. Polaris publicita los apartamentos en Park City a un precio de preventa de $132,000.
Polaris solicitó la viabilidad de este proyecto a Medio Ambiente en 2022, más de seis meses antes de que el Banco Hipotecario aprobara el crédito. Es decir: existían documentos en otras instituciones públicas que evidenciaban que lo que Polaris buscaba hacer en ese terreno era una residencial privada.
Construir con ventajas
En 2019, Polaris tenía cinco proyectos inmobiliarios activos. Uno de estos era Century Tower, donde le alquilan oficinas por lo menos a cinco entidades gubernamentales, según su balance financiero de ese año. Cuatro años después, Polaris – o Haus, como se hace llamar actualmente -, duplicó sus proyectos, ya que registró 12. Uno de ellos, Laguna Beach; y otro reseñado como “Desarrollo Ecoparque Merliot”, que corresponde al nombre de otra de las compañías vinculadas a la familia Guerrero.

Edificio Century Tower, Colonia San Benito, San Salvador, donde diferentes oficinas de Gobierno le alquilan locales a la familia Guerrero.
A excepción de Inmuebles S.A. de C.V., la empresa más antigua de esta familia, el resto de compañías reconocen tener algún tipo de vínculo entre sí dentro de sus balances financieros; como cuentas por cobrar o deudas por pagar entre Corporación Polaris, Grupo Red y Desarrollo Inmobiliario, Brightmedia y Cardedeu.
Un ejemplo de esto es el recién inaugurado hotel Cardedeu en el Centro Histórico de San Salvador, frente al Palacio Nacional. Si bien el negocio tiene la marca que ejecuta proyectos turísticos y eventos sociales; el inmueble fue adquirido a través de la empresa Grupo Red y Desarrollo Inmobiliario, por $2.4 millones el 22 de diciembre de 2023. Factum contactó con el vendedor del inmueble, pero este se limitó a confirmar la transacción y que el negocio había sido en buenos términos.

Fachada del edificio en el que funcionará Cardedeu en el Centro Histórico de San Salvador. Foto Factum: Natalia Alberto
En la misma fecha de la compra, el último día laboral de las instituciones del Estado, el Banco de Desarrollo de El Salvador (BANDESAL), un banco estatal, otorgó una hipoteca sobre esta propiedad por $1.8 millones a la empresa. En el documento se hace referencia que el punto de Junta del Banco en la que se decidió aprobar la hipoteca es de la misma fecha: 22 de diciembre de 2023. En su balance financiero de este año, Grupo Red y Desarrollo Inmobiliario consignó que se trataba de un crédito del que durante un año solo pagarán intereses. O sea: se trata de un proyecto financiado con dinero público, pero que será de acceso para pocos.
El proyecto, además, no pagará impuestos a la renta, ni municipales por 10 años; ya que se encuentra en un área de desarrollo beneficiada con exenciones fiscales por decreto legislativo, como parte de la “revitalización” del Centro Histórico.
Los de BANDESAL no son los únicos fondos estatales que las empresas de Los Guerrero han recibido. De acuerdo con sus balances, hasta el año 2022, recibieron unos $7.1 millones en créditos del Banco Hipotecario. En los documentos no se especifica cuál fue la justificación que dieron las sociedades para acceder a los fondos.
Documentos mercantiles registran que en 2021, Polaris recibió un crédito por $75,000 del Fideicomiso de Recuperación de la Empresa Salvadoreña (FIREMPRESA), un programa de créditos expeditos y blandos que fue anunciado en 2020, y que estaba enfocado en las empresas afectadas por la pandemia por Covid-19.
Otra de las empresas de Guerrero Contreras que registra un crédito similar es Cardedeu. En uno de sus balances financieros detalla una deuda por $19,344.98 al “Banco Hipotecario (Línea de Covid-19)”.
Los Guerrero también han obtenido fondos del Estado salvadoreño como proveedores. Polaris tiene entre sus clientes a la Fiscalía General, al Ministerio de Turismo (Mitur), la Corporación Salvadoreña de Turismo (Corsatur), el Ministerio de Economía (Minec), el Ministerio de Salud (Minsal) y la Presidencia de la República, todas por un total de $255 mil, según su balance financiero de 2022.
El Mitur, Corsatur, Minsal y el Minec tienen oficinas en el edificio Century Tower, ubicado en la colonia San Benito, en plena Zona Rosa de San Salvador. Los balances financieros no brindan claridad, sin embargo, qué oficinas vinculadas a la Presidencia están en el inmueble de Polaris.
El Century Tower también alberga las oficinas de la Chivo Wallet, la billetera de criptomonedas estatal y pagada con fondos públicos. En uno de los últimos niveles de la estructura también tiene su lugar de trabajo el comisionado presidencial para los Derechos Humanos y Libertad de Expresión, Andrés Guzmán Caballero.
El negocio más conocido
Cardedeu Apartotel Frontlake es uno de al menos cuatro negocios de las empresas de Guerrero Contreras en el Lago de Coatepeque, en El Congo, departamento de Santa Ana. Según los documentos disponibles del MARN, la empresa Cardedeu se comprometió a seguir lineamientos de turismo de baja intensidad y construir un máximo de 10 habitaciones, parámetro permitido de acuerdo a la zonificación en la que se encuentra el terreno, de acuerdo a la categorización hecha por el MARN. En su sitio web oficial, sin embargo, anuncian la disponibilidad de 39 habitaciones, o sea, 19 más de las que se comprometieron a construir.
Estos parámetros constan en el Decreto de Zonificación Ambiental y Usos de Suelo de la Cuenca del Lago de Coatepeque, en donde se establece que el sector es prioritario para conservación y las edificaciones son condicionadas.
La razón para seguir estos lineamientos es la ubicación del proyecto: está dentro de un área de máxima conservación, dentro de una Reserva de la Biósfera, asentado en una zona de alta recarga hídrica. En la resolución de viabilidad del MARN se detalla que el proyecto inicialmente había recibido una categoría de impacto de moderado a alto, pero que el análisis global cumplía con los requisitos mínimos para ser considerado de impacto leve, y luego Cardedeu fue eximida del estudio de impacto ambiental y del Plan de Manejo Ambiental. En la documentación no se detallan las fechas de este cambio de calificación.
El MARN ya había advertido incumplimientos en una visita, mientras se construía el proyecto. En la resolución del 23 de julio de 2021, Medio Ambiente dejó por escrito que Cardedeu no estaba cumpliendo con la disposición de desechos sólidos, ni aguas residuales: los trabajadores ni siquiera tenían servicios sanitarios portátiles y la empresa aún seguía sin presentar un plan para el manejo de escorrentías de aguas lluvias. Pero nada de esto hizo que Medio Ambiente parara la obra.
El Ministerio, incluso, realizó una segunda visita de seguimiento y auditoría del proyecto, debido a una modificación solicitada por Cardedeu que consta en la resolución MARN-NFA523-2019-MOD-150-2022, de diciembre de 2022. En el documento, Guerrero Contreras solicitó al MARN que le autorizara una ampliación del área a impermeabilizar. La institución autorizó la ampliación, sin solicitar un estudio de impacto ambiental, y estableció que éste era el único cambio permitido. Los técnicos del MARN firmaron una visita de auditoría, con el proyecto ya finalizado, en el que no reseñaron un aumento de habitaciones.
Ningún otro documento con el nombre del proyecto, y accesible públicamente, contiene la autorización de un aumento de habitaciones.
Sus otros proyectos

Fachada de Park Tower, otro proyecto de la familia Guerrero en Nuevo Cuscatlán, La Libertad. Foto: Gerson Nájera
El proyecto que fue inscrito como “Torre Las Américas”, pero que actualmente funciona con el nombre de Infinity Tower es otro en el cual el MARN detectó inconsistencias, según los documentos del SEA. El proyecto está ubicado en Condado Santa Elena, también en Nuevo Cuscatlán. La compañía que lo inscribió informó sobre la afectación de siete árboles y 12 arbustos. El MARN comprobó que en realidad fueron talados 92 árboles y 370 arbustos, a través del análisis geográfico con la herramienta de imágenes históricas de Google Earth.
La construcción, un edificio planificado para tener siete niveles, fue categorizada como de impacto leve y por lo tanto el Gobierno no les solicitó a Los Guerrero estudio de impacto ambiental. La empresa, sin embargo, anuncia este edificio como de 8 niveles. El MARN aprobó en febrero de 2020 la solicitud de la empresa de poder construir un nivel más, pese a tener un antecedente de haber empezado a construir sin los permisos correspondientes. Apenas dos años antes, en 2018, el Juzgado Ambiental de Santa Tecla llevó un proceso en su contra por iniciar obras sin las autorizaciones ambientales.
Otras dos construcciones del grupo familiar Guerrero reseñan datos de los impactos potenciales sobre las quebradas que se usarán para el desecho de aguas residuales.
En el primer caso, se trata del proyecto presentado bajo la denominación de “Condominio Portal Citalá”, en la colonia Escalón, y que recibió resolución de viabilidad en la resolución NFA855-2018 en 2021. Este fue categorizado como de alto impacto y sí tuvo que presentar un estudio de impacto ambiental. Un año después, al SEA ingresó una solicitud de modificación del proyecto, ya que este fue adquirido por Corporación Polaris el 29 de julio de 2022. La autorización, junto con la actualización del Plan de Manejo Ambiental, fue aprobada en octubre de 2023.
La modificación no implicó cambio alguno en el diseño del proyecto, según los documentos disponibles: 21 viviendas unifamiliares distribuidas en 7,000 metros cuadrados, con áreas verdes comunes y casetas de vigilancia.
Pero en sus redes sociales, Citalá Haus – antes Portal Citalá – se oferta como un edificio de 11 niveles; no el proyecto horizontal de viviendas que fue autorizado por el MARN. Revista Factum verificó que el lugar se encuentra en obras iniciales.
Según el estudio de impacto ambiental, siendo un proyecto de solo 21 viviendas, la descarga de aguas residuales ya era mayor del parámetro que propuso la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS), y requería una infraestructura de detención de aguas lluvias, previo a su descarga en la quebrada Chanmico. Este es uno de los proyectos que está en zona de recarga hídrica.
La empresa Inmuebles es la encargada del otro proyecto con impactos considerables, por el manejo de descargas de aguas en quebradas. Se trata del Condominio Altivo, que se construye sobre la Calle a Huizúcar, y está planificado para ser un edificio de 12 niveles, con un total de 120 unidades habitacionales.
Fue inscrito como“Condominio La Cima” y, según el análisis de la herramienta VIGEA del MARN, se ubica entre dos tipos de zona: edificada y edificada condicionada. Los parámetros para esta última, según constan en la misma resolución de viabilidad, no permiten la construcción de proyectos urbanísticos. Pero, la institución analizó que el sector ya es una masa urbanizada continúa y no existirían daños a árboles.
Inmuebles recibió la resolución de viabilidad en agosto de 2021. La obra se ubica en zona de recarga hídrica y una de los señalamientos clave que la OPAMSS realizó sobre la obra fue que debía mantenerse las descargas de agua a un máximo de 110 litros por segundo, debido a que la quebrada El Garrobo está ya “excedida” en su capacidad.
El MARN, por su parte, emitió una recomendación técnica a la empresa: que esta debía “valorar” un estudio geofísico antes de iniciar la obra, para analizar la susceptibilidad de procesos erosivos en la zona. Los suelos donde se asentará el edificio fueron clasificados como “potencialmente inestables”, por su naturaleza arenosa.
El 20 de diciembre de 2022, personal del MARN realizó una visita de auditoría y dejó por escrito, y a través de fotos, que las obras estaban detenidas momentáneamente. Registraron que existían problemas de escorrentías y grietas en el terreno. En ese momento, Inmuebles aún no había presentado un plan para taludes.
El proyecto sigue en desarrollo y varios portales dedicados a bienes y raíces ofertan la reserva de los apartamentos en más de $230 mil cada uno.
Se pidió una entrevista con el Ministerio de Medio Ambiente para hablar de todas las consideraciones con las empresas de la familia, pero tampoco se obtuvo respuesta.
Tierra de oportunidades

Fachada de edificio Oceana, en playa Costa del Sol, departamento de La Paz. Foto: Gerson Nájera
El sector de la construcción fue el de mayor crecimiento en 2023, según una publicación del periódico El Diario de Hoy. Ese año tuvo el crecimiento más alto del último lustro, según la Cámara Salvadoreña de la Construcción (CASALCO), que reconoce un auge inmobiliario enfocado en la oferta de vivienda vertical y un déficit de vivienda de interés social, o sea aquella con precio por debajo de los $60 mil.
Revista Factum hizo un análisis de las cifras públicas de autorizaciones de construcción otorgadas por la Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador (OPAMSS), entre 2018 y 2023. Para dicho análisis, se tomó en cuenta 188 proyectos bajo la categoría “habitacional”, “comercial habitacional” y “comercio”; que sobrepasaran los 1,000 metros cuadrados de construcción.
La mayoría fueron aprobados en San Salvador (99) y Antiguo Cuscatlán (26). En muchos casos, se trata de proyectos de vivienda vertical en zonas de alto valor adquisitivo y conocidas por su exclusividad, como las colonias San Benito, Santa Elena y la colonia Escalón. Una revisión rápida en portales de anuncios inmobiliarios demuestra que la mayor parte de estos apartamentos son ofertados entre los $250 mil hasta los $600 mil. Quienes quieran acceder tendrían que trabajar entre 200 y 300 años para pagar una propiedad de estas características, según las estadísticas salariales del Ministerio de Hacienda.
Los constructores de este tipo de proyectos han recibido, en los últimos años, cierto tipo de incentivos, como menos trámites para obtener permisos de construcción; y la eliminación de restricciones del límite de niveles permitido de una infraestructura.
Este tipo de medidas, según algunas publicaciones, pueden contribuir a la creación de una burbuja inmobiliaria, que encarece zonas que antes eran asequibles.
Park City Zaragoza, el complejo de Los Guerrero que desarrolla ocho edificios en ese distrito, está ofreciendo preventa de apartamentos en $132 mil cada uno, o arriendos de $860 mensuales. Según el estudio de impacto ambiental del proyecto, este consta con dos tipos de apartamentos: los de 45 metros cuadrados y los de 69 metros cuadrados. El área de construcción no está lejana a la de los apartamentos de la colonia Zacamil, en San Salvador, que rondan desde los 30 a los 50 metros cuadrados.
Claudia Blanco, arquitecta de la Fundación Salvadoreña de Desarrollo y Vivienda Mínima (FUNDASAL), explica que, según datos internacionales, el 91% de las personas en El Salvador viven en espacios con carencias, sin llegar al mínimo de requisitos de una vivienda digna. Y señala que es preocupante la autorización de proyectos que no toman en cuenta aspectos que acompañan el desarrollo urbano de la ciudad, como el transporte público. “Tenemos una ciudad hecha como pedacitos de tela”, dijo. En su opinión, aquí se resuelven los requerimientos puntuales de un proyecto, pero no se toma en cuenta los impactos dentro de una región, como el tráfico vehicular, la escorrentía de aguas lluvias y el drenaje de aguas residuales.
El 19 de septiembre pasado, el Gobierno presentó a la Asamblea Legislativa una iniciativa de ley para otorgar incentivos fiscales a proyectos de vivienda en altura que sobrepasen los 35 niveles. La idea es perdonar el pago de impuestos de renta y las utilidades por 15 años a las empresas. Según la iniciativa, podrán aplicar aquellos inversionistas iniciales, dueños de inmuebles y que dediquen su proyecto a venta de apartamentos, alquiler, o actividades de hostelería. Una propuesta que calza como guante fino para muchos de los desarrolladores que han crecido su patrimonio a punta de apartamentos y edificios de lujo, como los Guerrero.
La ley fue aprobada cuatro días después, con un fin de semana de por medio, sin discusión y análisis, por diputados del partido Nuevas Ideas y sus aliados. Ninguno apoyó la propuesta de la oposición de exigir una porcentaje de vivienda de interés social a cada constructor beneficiado con el decreto.
Aprobados, pese a la desaprobación de la comunidad
A unos 75 kilómetros de Oceana y Laguna Beach, está Park City Zaragoza, un complejo habitacional de ocho edificios, que incluye la construcción de 1,056 apartamentos, en las inmediaciones de El Encanto y Palo Alto, dos residenciales de alto valor adquisitivo. El 14 de diciembre de 2022, Polaris compró la propiedad para el proyecto por $1.9 millones.
Hasta julio de 2024, en la plataforma del MARN, el proyecto aún no tenía una categorización, pero Polaris sí presentó un Estudio de Impacto Ambiental. En el documento se reseña que la Oficina de Planificación de los Municipios de la Región La Libertad (OPAMUR) autorizó a la empresa únicamente la construcción de 750 unidades habitacionales. No los 1,056 que la empresa dejó inscritos en sus planes.
Según el estudio de tráfico presentado por Polaris, como parte del documento, el proyecto añadirá 390 vehículos en hora pico a la carretera a La Libertad. Este análisis detalla que, actualmente, dicha carretera tiene un nivel de tráfico vehicular “C”, que implica “bueno”. De llevarse a cabo la residencial, el tráfico entrará dentro de la categoría “E”, o sea, malo.
La empresa reconoció otros potenciales impactos del proyecto en su estudio, tales como que este se asentará en una zona de máxima protección y que su derivación de las aguas residuales (o negras) se hará a una quebrada cercana y, posteriormente, al río San Antonio, colindante con varias comunidades rurales del sector.
Los edificios implicarán, además, impermeabilización del suelo y la construcción de un pozo profundo para abastecimiento de agua en un sector en el que ya existen 14 pozos sacando provecho de las microcuencas y que son, en su mayoría, privados. En la zona se detectó la presencia de poco más de 70 especies de fauna, entre reptiles, mamíferos y aves.
Las empresas están obligadas a hacer una consulta pública, como parte de su Estudio de Impacto Ambiental. Si bien Polaris plantea diversas medidas como parte de su Programa de Manejo Ambiental (PMA), por ejemplo el tratamiento de aguas previo a su desecho, sembrar árboles de mirto para mitigar el mal olor de las aguas residuales, revegetación de más de 3 mil árboles y no invadir la zona de máxima protección; las respuestas de pobladores dentro de la consulta fueron en su mayoría negativas.
El artículo 25 de la Ley Nacional de Medio Ambiente detalla cómo deben hacerse las consultas públicas de proyecto y, si bien explica que el MARN “ponderará” la opinión de las comunidades afectadas, no establece legalmente una cancelación del proyecto cuando no hay aceptación de las personas que pueden ser afectadas.
La mayor preocupación de las comunidades aledañas en el caso de Park City Zaragoza es la posible contaminación del río San Antonio, utilizado para uso doméstico; y que se pueda agudizar el problema de desabastecimiento de agua que ya tiene la zona. Uno de los pobladores, incluso, cuestionó la realización de la consulta “si ya habían talado todos los árboles” y otro dijo que los constructores “siempre hacían lo que querían”.
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