DOM pagó catorce veces más por un terreno

En septiembre de 2022, la Dirección Nacional de Obras Municipales (DOM) pagó poco más de un millón de dólares a una empresa lotificadora de San Miguel por un terreno que apenas 18 meses antes había sido adquirido por $80 mil.

Foto FACTUM/Gerson Nájera


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Dos personas, familiares entre sí y oriundos del oriente del país, decidieron vender el 5 de marzo de 2021 un terreno. La propiedad era de dimensiones amplias y cortada en dos porciones por una carretera. El comprador fue una empresa lotificadora, también afincada en el oriente del país. Apenas 18 meses después, la Dirección Nacional de Obras Municipales (DOM) compró esa misma propiedad, pero pagó catorce veces más del valor cancelado por la lotificadora. 

El terreno está sobre la carretera Panamericana, en el municipio de Nueva Guadalupe, ubicado en una zona privilegiada: a un lado del desvío a Lolotique y con acceso ágil en ambos sentidos oriente-occidente, rumbo a la ciudad de San Miguel. Buena parte de la zona está ya terraceada, el resto aún tiene extensas porciones de monte y árboles desperdigados. 

A lo lejos, se ven algunas máquinas y tractores estacionados. La propiedad tiene un portón de acceso de malla metálica y colinda con un taller mecánico automotriz. 

Los expropietarios son parte de una misma familia que tuvo bajo su dominio el terreno desde décadas atrás. Uno de los parientes que vendió el terreno tenía una escritura de herencia a su favor desde el año 2007, aunque el patriarca que legó la propiedad falleció hasta el año 2014. El otro pariente había recibido la parte que le correspondía también en herencia. Ambos, los que vendieron, eran dueños del 50% del inmueble. 

El 5 de marzo de 2021, ambos familiares firmaron la compraventa del terreno de 57 mil metros cuadrados con el representante legal de la empresa Lotificadora de Oriente, S.A. de C.V., Óscar Arnoldo Escobar Rosa, por $80,000, según los datos del Registro de la Propiedad, Raíz e Hipotecas del Centro Nacional de Registros (CNR). 

La compañía fue inscrita en abril de 2001 ante el Registro de Comercio del CNR y está ubicada en el municipio de El Divisadero, en Morazán. Desde el inicio de sus funciones ha tenido al frente a Escobar Rosa, quien en 2009 se desempeñó como alcalde de El Divisadero, bajo la bandera del partido ARENA, según registros del Tribunal Supremo Electoral (TSE). 

El último balance inscrito en el Registro de Comercio por la empresa Lotificadora de Oriente corresponde al del año 2020, en el que se declararon activos por $1.6 millones. Un año antes, en 2019, los activos declarados fueron $1.3 millones, un salto de $800 mil respecto a su balance de 2018, cuando declararon activos por $453 mil. Antes de estos registros, Lotificadora de Oriente no tiene balances inscritos entre los años 2009 y 2017. 

Es decir, desde el año 2004 y de acuerdo a su registro de balances comerciales, la empresa Lotificadora de Oriente nunca ha sobrepasado los $2 millones en activos. El valor más alto corresponde precisamente al declarado en el año 2020, con $1.6 millones. 

Un negocio redondo

El 26 de septiembre de 2022, un notario realizó el documento de compraventa entre Escobar Rosa, actuando como representante legal de la empresa Lotificadora de Oriente y la presidenta de la Junta Directiva de la DOM, Claudia Juana Rodríguez de Guevara, actual designada a la presidencia. El objeto de venta era el mismo terreno que la compañía había adquirido 18 meses antes, pero el valor que obtuvo al revenderlo excedió por varios ceros lo que sus expropietarios recibieron. 

La DOM pagó $1,198,483.73 por el inmueble. Es decir, 14 veces más de lo que Lotificadora de Oriente pagó a sus expropietarios menos de dos años antes, según los datos que constan en el Registro de la Propiedad, Raíz e Hipotecas. 

Chacón Contreras ha estampado su firma en otros documentos relacionados a la DOM, como un contrato de arrendamiento que esa institución efectuó en 2022. 

Revista Factum buscó una entrevista con la DOM para abordar este caso, pero no hubo respuesta a las peticiones hechas a través del encargado de comunicaciones. 

La Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por el Estado, un instrumento que data de 1939 pero que aún está vigente, explica en su artículo 4 cómo el Estado puede calcular el precio de una propiedad privada y que sea adquirida con fondos públicos y para fines públicos. 

“El precio que se fije no podrá ser mayor en un veinticinco por ciento del que el dueño hubiere dado en los dos años anteriores en sus declaraciones ante la Dirección General de Contribuciones; o del que aparezca en la escritura de adquisición, sin recargo, si la propiedad se hubiere adquirido dentro de los últimos tres años”, explica el inciso final del artículo 4. 

Al ser la DOM una institución pública y con financiamiento público, su objetivo tiene el mismo carácter. Así quedó reflejado en el decreto legislativo que justificó su creación el 17 de noviembre de 2021. “Que es necesaria la creación de una instancia gubernamental que se constituya en la entidad garante de verificar que las aportaciones del Estado, orientadas al rubro de la inversión municipal, sean efectivamente destinadas a proyectos necesarios, indispensables y que lleven un beneficio efectivo a la población de un determinado municipio”, reseña el decreto. 

La ley de creación de la DOM también especifica que entre sus funciones está la de “adquirir inmuebles a fin de realizar obras que beneficien a un determinado municipio o municipios”. El documento reseña, varias veces, que el beneficio buscado es de carácter público. 

Es por ello que resulta llamativo que la DOM optara por pagar 14 veces por una propiedad que, según las mismas leyes del Estado, debía ajustarse a un precio lo más cerca posible de lo que se había pagado menos de dos años antes. 

Desde su creación, la DOM ha sido opaca con los datos sobre contratación de empresas pero múltiples investigaciones periodísticas han demostrado que ha beneficiado a compañías con pasados cuestionables con pagos millonarios, ha expropiado sin ningún tipo de pago de por medio a comunidades vulnerables, ha incumplido sentencias judiciales internacionales al despojar de propiedades a residentes de Morazán; y ha usado obras para beneficios electorales del partido Nuevas Ideas. 

Revista Factum logró contactar con un allegado a los expropietarios del terreno vendido y confirmó la existencia del inmueble y la venta que esa familia realizó a la empresa Lotificadora de Oriente por $80,000. El allegado explicó que el terreno era utilizado para cultivo de granos y cosecha de algunos frutales. 

Esta revista también contactó a Escobar Rosa en su oficina en el municipio de El Divisadero, donde está ubicada la empresa Lotificadora de Oriente. En un inicio, el empresario aseguró que no daría declaraciones, aunque posteriormente brindó algunos detalles sobre la compraventa. 

Según el empresario, en 2022 fue contactado por un intermediario que se dedica a las bienes y raíces que tenía a la DOM por cliente. La institución, según Escobar Rosa, estaba interesada en adquirir el terreno. “Le dije ´fijáte que no lo tenemos en venta´, porque nosotros lotificado le sacamos mucha más rentabilidad. ´Ah, no, pero diga cuánto quiere, porque ese puesto es propio para lo que lo andan buscando, mi cliente le ha echado el ojo, y diga cuánto quiere´. Mi reacción primaria fue esa, que no lo vendíamos porque lo íbamos a lotificar. Pero después le dije ´ah, bueno, a no ser que me dieran $150 mil por manzana”, relató el empresario el encuentro. 

El intermediario, según Escobar Rosa, se comprometió a proponer a la DOM la oferta y la institución aceptó. El empresario insiste en que podría haber sacado más provecho si hubiera seguido su plan original de construir una lotificación. Justifica el incremento del valor de la propiedad con un “acuérdese que ahora todo ha subido” y en que hicieron trabajos de ingeniería al terreno.

“Nosotros le metimos maquinaria, le metimos tubería, de esas grandes, y le hicimos mejoras. Le hicimos acceso directo a la carretera, que no tenía cuando lo compramos (…) Metimos una tubería de aguas lluvias de 48 pulgadas y rellenamos, terraceamos, hicimos calle de acceso. Le dimos vista al terreno”, agregó Escobar Rosa, quien insiste que las propiedades han subido de precio en la zona y ejemplifica con algunos casos. “Es que se ha disparado tanto los inmuebles.. Que es tremendo”, dijo. 

El empresario añade que se dio cuenta que el proyecto que la DOM construye en el terreno es una planta asfáltica. “Por curiosidad entré un día y ya está montado todo”, aseguró. 

El precio pagado por la DOM en este proyecto contrasta de forma profunda con las ofertas que esa institución, y otras estatales, han hecho a campesinos y residentes de comunidades vulnerables donde se realizan megaproyectos de interés clave para el gobierno del presidente Nayib Bukele. Algunos de estos proyectos formaron parte de sus compromisos de campaña presidencial en 2019.

Por ejemplo, la carretera destinada a conectar las playas de El Cuco, en San Miguel; con Punta Mango, en Usulután, proyecto denominado por el gobierno como “Surf City II”, ha significado la donación obligatoria de porciones de casas de cerca de 100 familias a las que no se les reconoció ningún pago hasta finales de 2023. La empresa constructora encargada del proyecto es la costarricense Meco, una de las máximas contratistas de la DOM e investigada en Costa Rica por brindar sobornos a funcionarios a cambio de contratos. 

La Comisión Ejecutiva Aeroportuaria (CEPA) y el Ministerio de Obras Públicas (MOP) son las dos instituciones encargadas de construir el Aeropuerto del Pacífico en el municipio de Conchagua, departamento de La Unión. Su puesta en marcha ha significado ofertas de compra de propiedades que los residentes de los cantones El Condadillo y Loma Larga, donde se construye el proyecto, se quejen de precios injustos que no toman en cuenta las inversiones hechas por ellos en la construcción de sus viviendas. Los $8 mil por manzana que les ofrecieron, dicen, no es ni el valor del terreno. El valor es 18 veces menos de lo que según Escobar Rosa consiguió que le pagaran por el terreno. 

Las alertas

En julio de 2022 el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) actualizó su Guía para un Enfoque Basado en Riesgo para el sector inmobiliario, un documento que ahonda en la identificación de señales de alerta y procedimientos a seguir ante la posibilidad de lavado de dinero a través de transacciones de bienes y raíces. 

El GAFI es un organismo internacional cuyo enfoque es el trabajo con gobiernos para el combate del lavado de activos y financiamiento del terrorismo. Periódicamente realiza recomendaciones y analiza los cumplimientos de cada uno de los países miembros. 

De acuerdo a esta guía, una de las señales de alerta de posible lavado de dinero en las operaciones que involucran inmuebles pueden ser “la venta/compra, la reventa o el intercambio de múltiples propiedades inmuebles al mismo tiempo, u operaciones sucesivas con la misma propiedad inmueble en un breve período de tiempo con cambios injustificados en su valor”. 

El documento del GAFI también explica que: “Algunos ejemplos de los métodos comunes utilizados por los delincuentes para lavar fondos de origen ilícito a través de operaciones relacionadas con bienes inmuebles pueden incluir la subvaloración o la sobrevaloración del precio de una propiedad inmueble”. 

La Unidad de Investigación Financiera (UIF) de la Fiscalía General de la República (FGR) también plantea entre las señales de riesgo relacionadas a las instituciones públicas y el uso de fondos públicos la “falta de claridad en los registros financieros o presupuestarios de la institución”. 

 

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