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50,000 casas, una promesa de Calleja con poco piso

Según el análisis de expertos y los datos históricos de producción, la promesa de Calleja supone un reto sin precedentes que hace cuestionar su viabilidad y si realmente servirá para que las familias salvadoreñas tengan derecho a una vivienda de calidad.


Nuestro Programa de Vivienda Digna es un componente angular del Plan por un Nuevo País, como forma de cubrir un déficit habitacional histórico…”, dice el plan de gobierno de esta candidatura.

Las 50,000 casas que propone construir la fórmula de Carlos Calleja y Carmen Aída Lazo en su plan de gobierno apenas rascarán la superficie de un problema de acceso a la vivienda que se ha ido acumulando durante décadas en El Salvador. Las cifras suenan impactantes, pero su viabilidad y efectividad tienen más lecturas.

Por tres motivos: primero porque la cantidad de viviendas necesarias es casi cuatro veces mayor; segundo, porque es una cantidad anual tan alta que resulta cuestionable la viabilidad de su construcción,  ya que no se registra una producción similar en la historia de El Salvador; y tercero, porque la propuesta está enfocada solo en la producción por parte de la empresa privada sin rescatar – al menos dentro del plan presentado- las experiencias de organizaciones sociales y cooperativas de vivienda que han logrado reconocimiento internacional en la producción de vivienda para los sectores más empobrecidos del país.

  1. La cantidad no cubre la demanda de los que no tienen casa propia

Solo dos de cada 10 casas en El Salvador superan los criterios mínimos de infraestructura, acceso a servicios básicos (luz, agua y saneamiento) y tenencia segura de la tierra. Por eso, el país requiere que se construyan viviendas para 191,810 familias que no cuentan con una propia y la reparación de otras 1,281,058 para mejorar la calidad de vida sus habitantes.

La suma de ambas carencias, por cantidad (déficit cualitativo) y calidad (cuantitativo), se llama déficit habitacional y en total afecta a 1,472,868 viviendas. Esto supone el 80 % del parque habitacional, ya que en 2014 había 1,843,960 casas en el país.

Estos datos son parte de la investigación “El Estado de la Vivienda en Centroamérica”, publicada en 2016 por INCAE Business School y Hábitat Para la Humanidad. También fueron retomados dentro del plan de Alianza por Un Nuevo País que propone la construcción de 50,000 viviendas “adicionales” en cinco años.

Para ello, la fórmula de derecha plantea construir 10,000 viviendas de interés social al año a través de un asocio público privado donde el Estado invierta $20 millones y el sector privado $80 millones, es decir, un total anual de $100 millones.

Según el plan de gobierno de Carlos Calleja, un asocio público privado, es parte de la solución al deficit habitacional en El Salvador. La empresa privada aportaría el 80% y el estado el 20% de la inversión, según el documento. FOTO FACTUM/ Salvador MELENDEZ

El asocio, que sería el primero de su tipo para construir vivienda de forma masiva, es para la candidata a la vicepresidencia “un modelo diferente, porque actualmente no existe una dirección planificada donde el Gobierno mande como lineamientos de qué entiende por vivienda digna, sino que ahorita los proyectos vienen del sector privado, aplican al Fondo Social de la Vivienda, pero no hay esa planificación, esa es la diferenciación”.

Pero aún en caso de lograr esa meta anual, la propuesta de Calleja y Lazo, que está pensada para la población que no puede acceder a los préstamos de Fondo Nacional de Vivienda Popular (Fonavipo) porque no gana ni dos salarios mínimos al mes, solo llegaría a reducir un 26 % del déficit cuantitativo si se hace un cálculo a partir de los datos del informe de INCAE.

Además, aparte de esa cantidad de vivienda que necesitan tantas familias salvadoreñas según el cálculo de 2014, hay que sumar el crecimiento vegetativo o natural de la población, que en promedio es de 12,000 nuevas viviendas al año, según el Perfil del Sector Vivienda de El Salvador, publicado por ONU Hábitat en 2013. Es decir, miles de jóvenes que año con año necesitan independizarse para formar su hogar y tener un lugar propio.

Por eso quedan otras dudas en torno al programa Vivienda Digna: ¿Qué porcentaje del déficit plantean reducir? ¿Por qué 50,000 casas y no el doble, o solo la mitad? ¿Por qué las mencionan como “viviendas adicionales”? ¿En qué municipios las construirán? ¿Cómo solventarán el acceso al agua para tanta vivienda nueva?

Revista Factum solicitó una entrevista con Carmen Aída Lazo en tres ocasiones y envió un cuestionario con varias preguntas a través de su asistente, pero solo obtuvo cinco minutos para resolver algunas dudas cuando la candidata salía apresurada de un programa de radio el pasado martes 28 de enero.

“Queremos crear un fideicomiso de 20 millones de dólares, pero que sea competitivo para que las empresas del sector privado puedan licitar (…), el gobierno con este fideicomiso lanza como pliegos en los que vivienda digna implica esto: en términos de espacios, en términos de urbanismo;(…), y el que tiene que invertir es el sector privado, de forma tal que el Estado genere las condiciones y el sector privado lo complemente”, dijo Lazo.

  1. Una producción anual de vivienda nunca antes vista

La siguiente duda es cómo se preparará el Gobierno para construir 50,000 casas en solo cinco años. Los números suenan muy ambiciosos para El Salvador, precisamente porque no existe un precedente similar de construcción anual tan alto.

El informe de INCAE sobre vivienda señala que Grupo Roble, una de las principales desarrolladoras privadas de vivienda en el país, construyó 65,000 viviendas entre 1960 y 2014; es decir, un promedio de 1,200 casas nuevas por año.  Mientras las ONG, Fundasal produjo 1,045 soluciones habitacionales de diversos tipos entre 1968 y 2014, casi el mismo periodo.

El documento del Plan Nueva Visión de País retoma una tabla con estos y otros datos de producción para señalar su bajo impacto para reducir el déficit habitacional: “la producción anual de viviendas (muchas de ellas sin servicios) en el país solo cubre alrededor del 6.2 % del déficit”.

Ese porcentaje es el resultado de la suma de producción anual promedio de cuatro instituciones públicas (Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, Instituto de Legalización de la Propiedad, Fonavipo y Fondo Social de la Vivienda). Esas instituciones no solo producen vivienda, sino diferentes tipos de soluciones habitacionales para familias, como créditos, subsidios, legalización de la propiedad, y mejoramiento de barrios y viviendas. También se detalla la producción de las lotificadoras, de Grupo Roble como empresa privada y dos organizaciones sociales, como ya se mencionó.

Es decir, ese porcentaje se refiere al déficit de tipo cualitativo y cuantitativo en el que con mayor o menos éxito han trabajado estas entidades en diversos periodos entre 1960 y 2014, construyendo un aproximado de 27 mil soluciones habitaciones al año.

 “Históricamente, 10 mil viviendas al año no se han construido en El Salvador, desde el Estado nunca, entonces, plantearse ese número no tiene sustento. Incluso, en los gobiernos del terremoto de 2001, creo que la época más alta de producción de vivienda, pero era mucho por la cooperación internacional, el Estado tuvo muy poca capacidad para construir vivienda”, señala Eduardo Rodríguez, ingeniero que coordinó la elaboración del Perfil del Sector Vivienda de El Salvador de ONU Hábitat en 2013.

Un ejemplo de ambición en los programas versus resultados, fue Casa para Todos, del gobierno de Mauricio Funes. Ese plan previó la ejecución de 5,000 viviendas anuales (25,000 en total), pero de los ocho proyectos iniciados, solo terminaron cuatro de ellos con una producción total al final de su periodo de solo 2,579 viviendas, según este informe de Fundación Salvadoreña para el Desarrollo Económico y Social (Fusades).

La Cámara Salvadoreña del Sector Construcción (Casalco) ya había criticado también el plan de Funes, según un informe de Fusades sobre el tercer año de gobierno del expresidente. Para esta gremial el problema de resultado radicaba en que se dejaba en manos del Estado la construcción de viviendas que pudiesen haber sido construidas por la empresa privada si se hubiese creado mecanismos de inversión en ese programa.

Hoy, Casalco se ha mostrado satisfecha con la propuesta de la Alianza Por Un Nuevo País. En palabras del director ejecutivo de la gremial, José Antonio Velásquez, es “la única propuesta formal y seria que nosotros hemos escuchado que se ha enfocado en atender a ese nicho (vivienda de interés social) que nosotros también creemos que se debe atender”.

Para Casalco el asocio público privado es viable siempre y cuando la inversión en la vivienda de interés social resulte atractiva: “se trata de generar incentivos para que se puedan adquirir terrenos o propiedades que se desarrollen cumpliendo los requerimientos medioambientales, pero que no se encarezca la producción de los mismos y que la gente tenga el financiamiento oportuno para que con sus dos salarios mínimos o 2.5 salarios mínimos puedan acceder a estos créditos”, sostuvo Velásquez tras una conferencia de prensa donde presentaron los resultados del sector en 2018.

De hecho, la propuesta de Calleja y Lazo también menciona otros puntos: ampliar los medios de financiamiento para familias y mejorar la normativa sobre el registro de la propiedad, dos propuestas que parecen encajar con los intereses de la empresa privada.

¿Será posible construir 10,000 viviendas de interés social al año entre 2019 y 2014? ¿Y será el asocio público privado y las reformas para agilizar trámites burocráticos como propone la fórmula la clave para conseguirlo? ¿Qué aportan las cifras en campaña para resolver un problema crónico?

“Me parece que las propuestas sobre este tema terminan reduciéndose a la cantidad de viviendas que se supone que van a terminar construyéndose por cada año o al final del periodo. Y creo que vale la pena hacerles algunas preguntas a esas propuestas, y está bien que se plantee construir muchas viviendas porque hay un déficit habitacional importante, pero también dónde van a ser construidas, uno de los aspectos más críticos para garantizar una vida digna”, planteó Luis Bonilla, director de relaciones institucionales Techo Internacional, durante la presentación una propuesta sobre derecho a la vivienda y el hábitat a cargo de varios ONG.

  1. El trabajo de las cooperativas de vivienda que no se menciona

Fundasal comenzó a trabajar en El Salvador hace 50 años y su éxito se ha basado en fomentar la creación de cooperativas de ayuda mutua, mejoras en asentamientos urbanos y barrios, entre otras acciones. Su trabajo se enfoca en las poblaciones que habitan en mesones, lotificaciones informales y tugurios, para mejorar sus condiciones de vida en relación al hábitat y la vivienda.

Ya que solo un 33% de la población puede acceder a una vivienda de interés social del sector formal vía crédito, como señala el Perfil del Sector Vivienda de El Salvador, para muchas familias de ingresos mínimos las cooperativas de vivienda de ayuda mutua son la única alternativa para ser propietarios de una vivienda. Con las cooperativas, las familias se organizan para unir esfuerzos, construir casas y espacios comunes entre todos y mejorar su hábitat, el entorno donde desarrollan su vida cotidiana de acuerdo a sus necesidades.

Una vivienda abandonada y desmantelada en la Urbanización La Campanera, Soyapango, es la prueba del desplazamiento de familias que son amenazadas por las pandillas, o que no pueden seguir pagando las mensualidades al Fondo Social para la Vivienda.
FOTO FACTUM/ Salvador MELENDEZ

El plan Nueva Visión de País recoge una cita extraída de un informe del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) para destacar la importancia de incluir a la empresa privada en la construcción de viviendas de interés social y reducir así el déficit habitacional.

“Una solución sustentable y de largo plazo requiere la movilización de recursos del sector privado para aumentar la oferta de viviendas. Los gobiernos sencillamente no disponen de los medios para hacerlo por su cuenta.

César Bouillon, Banco Interamericano de Desarrollo.”

Sin embargo, el plan no retoma otras partes de ese informe de César Bouillon, “Un espacio para el desarrollo: Los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe”, donde también se destaca el valor de la auto producción de vivienda por parte de las familias sin recursos, la labor de Fundasal en el país y el aporte para la buena relación entre la oferta de vivienda y al demanda de la población que «requieren la formación de nuevas alianzas entre el sector privado, el gobierno y las organizaciones no gubernamentales (ONG)”.

Por su parte, Carmen Aída Lazo se jacta de haber sido presidenta de la junta directiva de Techo,  y destaca el “valor impulsivo” de la propuesta de Vivienda Digna: “no solamente vamos a escuchar a sectores de desarrollos urbanísticos, sino también las organizaciones que trabajan más de cerca con la población, que es nuestra población meta, que es población también en situación de pobreza”.

En El Salvador existen actualmente más de 100 cooperativas de vivienda. 24 cooperativas de ayuda mutua se han agrupado en la Federación Salvadoreña de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (FESCOVAM) que reciben apoyo de la cooperación internacional y gracias a la incidencia política de los últimos años lograron que en agosto de 2018 se aprobara una ley para el subsidio y financiamiento de las cooperativas de vivienda del Centro Histórico de San Salvador.

Mientras tanto, la clase media salvadoreña ha quedado en un limbo, sin posibilidad de acceder a los créditos de Fonavipo por superar el rango salarial estipulado (dos a cuatro salarios mínimos), o porque simplemente no precalifican para recibir créditos por diversos motivos. En noviembre de 2018, se formó la primera cooperativa de clase media, La Comuna, integrada por más de 34 personas entre las cuales hay estudiantes universitarios, profesionales y desempleados que prefieren producir su vivienda de forma colectiva antes que endeudarse por 30 años con un banco y criar a sus hijos en residenciales privadas, encerrados. La Comuna ha sido asesorada por Fundasal y actualmente está en busca de fondos. Uno de sus  principales obstáculos es que la oferta de financiamiento para cooperativas está dedicada a las poblaciones de bajos ingresos.

“En El Salvador solo se han reconocido las cooperativas de ingresos mínimos y la banca no acepta préstamos a cooperativas de vivienda; es decir, no podemos optar por ahora con Fonavipo o alguien de la banca privada porque no reconocen la figura. Y de ahí la cooperación internacional es para grupos más vulnerables. Total, que vamos quedando fuera, al margen de las posibilidades legales y financieras que hay aquí”, dice Sofia Bonilla, arquitecta y urbanista que forma parte de La Comuna.

El 23 de enero, el mismo día que Alianza por un Nuevo País lanzaba su plan de gobierno, las organizaciones Techo, Fundasal y Hábitat para la Humanidad, entre otras, presentaron la “Propuesta del derecho humano a la vivienda y el hábitat: Desafíos para el Quinquenio 2019-2014” en la Universidad Centroamericana (UCA). Todos los candidatos fueron invitados, según informó la oficina de comunicaciones de Techo. El único ique acudió al evento fue Roberto Rivera Ocampo, candidato a la vicepresidencia por VAMOS. Ni Calleja ni Lazo llegaron a la presentación que comenzó poco tiempo después que la fórmula de derecha finalizara el evento de campaña en un hotel de San Salvador.

“Las normativas, reglamentos y sistemas de las diferentes instancias gubernamentales están todos diseñados para una manera de trabajar de lo que se llama el sector formal inmobiliario, y ahí funciona muy bien, no produce la mayoría de las viviendas sino la minoría (..) encontramos muy pocas herramientas de las cuales agarrarse para poder ejecutar proyectos del sector informal”, dijo Claudia Blanco, directora ejecutiva de Fundasal.

Las propuestas de las ONG se enfocan en la participación ciudadana y los modelos exitosos del cooperativismo en el país. Estas organizaciones sugieren que sean conocidos a profundidad para mejorar la legislación y lograr reducir el déficit habitacional, especialmente para las miles de familias que nunca han tenido la propiedad de la tierra, generación tras generación, un problema que recordaron: “no se resuelve en cinco años”.


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